Woningruil in Amsterdam: zo werkt het
Nergens is de wachtlijst voor een sociale huurwoning langer dan in Amsterdam. Woningruil is een van de weinige routes die daar niet op uitkomt: er komt geen woning vrij, jij en een andere huurder wisselen van plek. Goed om te weten: de Amsterdamse corporaties hebben hun ruilregels de afgelopen jaren juist versoepeld en gelijkgetrokken, omdat ruilen de doorstroming helpt.
Op deze pagina staat wat er in Amsterdam concreet geldt: welke corporaties er zijn en welke regels ze delen, wat er met je WoningNet-punten gebeurt, of je huur verandert, en hoe je begint.
Wat woningruil is, en wat het niet is
Bij woningruil dragen twee huurders elkaar voor als nieuwe huurder van elkaars woning. Jullie verhuizen dus naar elkaar toe. Dat is iets anders dan onderhuur of tijdelijk wisselen: na de ruil ben jij gewoon hoofdhuurder van de nieuwe woning, met een nieuw huurcontract. Stiekem van woning wisselen zonder de corporatie te informeren is woonfraude en kan je je woning kosten.
Belangrijk: een ruil gaat alleen door met schriftelijke toestemming van beide verhuurders. Jullie vragen die allebei aan bij je eigen corporatie. Je hoeft niet bij dezelfde corporatie te huren, en je ruilpartner hoeft niet in Amsterdam te wonen.
Zes corporaties, één set regels
De zes grote corporaties in Amsterdam zijn Ymere, Eigen Haard, Rochdale, Stadgenoot, Lieven de Key en de Alliantie. Samen bezitten ze het overgrote deel van de sociale huurwoningen in de stad. Ze hanteren sinds een paar jaar dezelfde, versoepelde regels voor woningruil, zodat een ruil tussen twee verschillende corporaties niet meer op verschillende eisen stukloopt.
In grote lijnen vragen ze dit van jullie allebei:
- Je bent hoofdhuurder van een zelfstandige woning met een lopend huurcontract.
- Geen huurschuld en geen meldingen van overlast of woonfraude.
- De woning past bij het huishouden. De corporatie kijkt naar inkomen en naar de grootte en samenstelling van het gezin dat erin komt.
- Je levert documenten aan, zoals inkomensgegevens en een verhuurdersverklaring van je huidige verhuurder.
- Bijzondere contracten hebben bijzondere regels. Een jongerenwoning ruil je alleen met een andere jongerenwoning, en met een tijdelijk contract kun je meestal niet ruilen.
Het punt "passend bij het huishouden" is waar de meeste aanvragen op stuklopen: een alleenstaande die naar een grote gezinswoning wil, of een inkomen dat niet past bij de nieuwe huurprijs. Kijk daar dus als eerste naar. Controleer de exacte voorwaarden altijd bij je eigen corporatie.
De huisvestingsvergunning
Voor een sociale huurwoning in Amsterdam heb je een huisvestingsvergunning van de gemeente nodig. Bij een woningruil kan de gemeente die vergunning buiten de gewone wachtrij om verlenen. De ruil hoeft dus niet te wachten tot jij aan de beurt bent. Er wordt wel gekeken naar je inkomen: voor sociale huur geldt een maximum rond de € 58.000 per huishouden. Huur je bij een corporatie, dan loopt de vergunning meestal via de corporatie mee in de afhandeling; vraag er bij je aanvraag even expliciet naar.
Wat gebeurt er met je WoningNet-punten?
Amsterdam werkt sinds 2023 met wachtpunten bij WoningNet: elk jaar dat je ingeschreven staat levert een punt op, en daarnaast bestaan er zoekpunten en situatiepunten. Je punten raak je kwijt als je via WoningNet een woning accepteert. Een woningruil loopt echter buiten WoningNet om. Blijf je na de ruil gewoon ingeschreven (en betaal je de jaarlijkse verlenging), dan lopen je inschrijfpunten door.
Eén uitzondering verdient aandacht: wie nog extra wachtpunten heeft uit de oude woonduurregeling (opgebouwd door lang op hetzelfde adres te wonen), verliest die punten bij elke verhuizing, dus ook bij een ruil. Log in bij WoningNet om te zien welke punten jij hebt, en vraag het bij twijfel na voordat je tekent.
Verandert je huurprijs?
Meestal wel. De huur van de nieuwe woning wordt bij de ruil opnieuw vastgesteld op basis van wat die woning volgens het puntensysteem waard is. Dat kan hoger uitvallen dan wat de vorige bewoner betaalde, en soms lager.
Ga er dus niet vanuit dat je de huur van je ruilpartner overneemt. Vraag vooraf aan de corporatie wat de huurprijs na de ruil wordt, en of je nog recht houdt op huurtoeslag.
Hoe lang duurt het?
Het zoeken naar een ruilpartner duurt het langst. Dat kan weken of maanden zijn, zeker als je een populaire wijk op het oog hebt. De afhandeling daarna neemt bij de Amsterdamse corporaties doorgaans zes tot acht weken in beslag: Stadgenoot noemt die termijn bijvoorbeeld letterlijk op zijn website. Lever alle documenten in één keer compleet aan, dan voorkom je vertraging.
Waar wordt in Amsterdam veel geruild?
De meest voorkomende reden om te ruilen is dat de woning niet meer past: een kind erbij en te weinig kamers, of juist te veel ruimte nadat de kinderen het huis uit zijn.
Daarnaast speelt de wijk een grote rol. Buurten binnen de ring, zoals De Pijp, de Jordaan, Oud-West en Oost, zijn zeer gewild. Daar kun je makkelijker weg ruilen dan naartoe. Wie van Nieuw-West, Noord of Zuidoost naar het centrum wil, heeft het meeste te bieden aan iemand die juist groter of goedkoper wil wonen. Ook ruilen tussen Amsterdam en gemeenten in de regio (Zaanstad, Purmerend, Almere, Haarlem) komt veel voor.
Zo begin je
- Controleer of je aan de voorwaarden voldoet. Geen huurschuld? Past het nieuwe huis bij je huishouden en inkomen? Geen tijdelijk contract?
- Kijk welke punten je bij WoningNet hebt, zodat je weet wat je wel en niet opgeeft met een ruil.
- Beschrijf je woning eerlijk. Aantal kamers, oppervlakte, huurprijs, verdieping, buitenruimte. Ook wat er niet goed aan is, want dat scheelt teleurstellingen bij de bezichtiging.
- Wees duidelijk over je wensen. Welke wijken, hoeveel kamers, welk huurbedrag. Hoe scherper je dat opschrijft, hoe beter de matches.
- Bekijk elkaars woning voordat jullie iets aanvragen.
- Dien allebei een aanvraag in bij je eigen verhuurder, tegelijk en compleet.
Ruilen met drie mensen
Vaak loopt een ruil vast omdat het maar één kant op klopt: jij wilt hun woning, maar zij willen die van jou niet. Dan kan een kring uitkomst bieden. A verhuist naar de woning van B, B naar C, en C naar A. De Amsterdamse regels staan ruilen met meerdere huishoudens uitdrukkelijk toe.
Zo'n combinatie vind je zelf nooit, want je zou alle advertenties tegelijk tegen elkaar moeten afwegen. Op KomRuilen wordt daar automatisch naar gezocht. Voor de corporaties verandert er niets: iedereen vraagt gewoon zelf toestemming bij zijn eigen verhuurder.
Zet je woning erop met je wensen en zie meteen bij wie het aan twee kanten klopt. Aanmelden is gratis.
Naar KomRuilen →